Привлекательный убыточный бизнес
Экспертное мнение руководителя группы компаний «Левъ &Левъ-Аудит» Елены Артюх

Эксперт «НЭП» анализирует обострение конкуренции на рынке управления многоквартирными домами, объясняет, чем привлекателен данный вид бизнеса для добросовестных и не очень участников, рассказывает, как собственникам жилья правильно произвести смену управляющей компании, как в конфликтной ситуации вести себя ресурсоснабжающим организациям и каким образом УК могут обезопасить себя от рейдеров.

Привлекательный убыточный бизнес

Среди экспертов-экономистов в области ЖКХ распространено мнение о том, что в сегодняшних условиях налогообложения и регулирования рынка управления многоквартирными домами бизнес управляющих компаний является объективно убыточным и рано или поздно должен привести любую УК к банкротству. Возникает совершенно резонный вопрос – в чем же тогда заключается привлекательность данного рынка, почему так много желающих зайти на него, почему он так часто подвергается переделам и даже рейдерским захватам. Думаю, что бизнес УК может быть интересен за счет сиюминутного, но достаточно большого количества денег в обороте. Представьте, у вас в управлении 400 домов, ежемесячно каждая квартира платит по среднему чеку 3-5 тысяч рублей. Это очень серьезные суммы.

Я предполагаю, что есть и другие весьма привлекательные стороны у этого вида деятельности. Мне, к примеру, совсем непонятно, на каком основании моя управляющая компания «Верх-Исетская» за содержание общего имущества дома и капремонт (тарифы на эти услуги устанавливает УК) ежемесячно просит от 2,5 до 2,9 тыс рублей. Ни на один письменный запрос о том, каким образом формируется данный тариф и где можно ознакомиться с планом капитального ремонта (если капремонт вообще когда-нибудь будет), я ответа не получила. Я не понимаю, откуда берутся эти цифры, если ежегодно весной и осенью я сама провожу ремонт фасада, сама содержу дворника, вот уже пять дней нахожусь в постоянной «перезвонке» и переписке с управляющей компанией по поводу неочищенного от снега двора и кучи сосулек, висящих над крыльцом нашего офиса. Ответа на вопрос, почему УК не выполняет свои обязанности по содержанию общего имущества и куда уходят наши деньги, которые мы платим за данные услуги, я до сих пор не получила.

То есть, наверное, рынок все же является интересным, а легкость вхождения на него привлекает в эту сферу не только добросовестные компании, но и рейдеров и просто мошенников.

Провоцирующая легкость

Процесс управления жилым фондом – это сложная вещь. У компании должен быть целый штат специалистов, которые будут обслуживать дом, вести прием граждан, заключать договоры с поставщиками, рассылать квитанции и т.д. По идее, целая инфраструктура должна быть создана. Но в реальности нет никаких препятствий к тому, чтобы этим бизнесом занялся и один человек.

Достаточно создать юридическое лицо в форме ООО с капиталом 10 тысяч рублей, добиться того чтобы жители выбрали твою организацию в качестве УК, заключить договор с поставщиками ресурсов и все. Получай доступ к задвижкам и техдокументации, начинай рассылать по квартирам квитанции и получать деньги. И можно, по сути, больше ничего не делать, до тех пор, пока какая-нибудь авария не произойдет, пока кто-нибудь не спохватится и не пожалуется куда следует. Ну, а потом может выясниться, что отвечать за аварии некому, поскольку УК уже нет в природе… Такие случаи есть. То есть данный рынок пока, к сожалению, является хорошим полем для злоупотреблений и не исключает недобросовестную конкуренцию.

Чтобы занять чье-то место, не надо сильно морочить голову. Достаточно написать протокол собрания жильцов и отправить его поставщику ресурсов. Для многих поставщиков такой протокол является основанием для того чтобы расторгнуть договор с предыдущей УК и заключить его с новой компанией.

Дело в том, что в законе за поставщиками не закреплена обязанность проверки подлинности протокола собрания жильцов. Есть единственная оговорка: в отношении одного дома не может быть двух договоров на обслуживание.

Вопрос недобросовестной конкуренции на рынке ЖКХ и методы борьбы с ним мы недавно обсуждали на круглом столе, организованном УрГЮА с участием ФАС, управляющих компаний и поставщиков. В ходе беседы поставщики обозначили свою позицию так – они не органы суда и следствия, поэтому не имеют возможности проверить – подлинный протокол им представлен или нет, было на самом деле собрание жильцов или нет.

По словам представителей ресурсоснабжающих организаций, у них нет оснований не заключать договор с новой управляющей компанией. Но как быть с уже существующим договором, заключенным с предыдущей УК, – недоумевают юристы. Неужели нельзя хотя бы позвонить в эту компанию и спросить, а на самом ли деле договор с вами прекращен?

Правильная процедура «развода» с УК

Какова же в идеале должна быть процедура смены одной УК на другую? Расскажу об этом на примере управляющей компании «Чкаловская», чьи интересы в судах защищали специалисты «Льва». Напомню, данную УК, обслуживающую порядка 400 домов в одноименном районе Екатеринбурга, хотели выдавить с рынка сразу две организации – «Радомир – Чкаловский» и ООО «ЕМУП «Ботанический». Оба конкурента якобы провели собрания жильцов, в ходе которых люди «выбрали» их в качестве управляющих компаний, после чего на основании протоколов собраний стали заключать договоры с ресурсоснабжающими компаниями на поставку тепла и воды, хотя на деле не имели ни устройств, позволявших принимать ресурсы, ни технической документации на дома. Тем не менее, обе компании с марта 2010 года начали выставлять жильцам квитанции на оплату услуг ЖКХ и многие граждане по ошибке оплатили «услуги», хотя обслуживанием домов де-юре и де-факто занималась УК «Чкаловская».

И «Радомиру» и «Ботаническому» фактически удалось зайти на рынок, имея на руках только протоколы собраний (как потом выяснилось недостоверные), в которых было написано, что собственники решили назначить новую УК. А где же решение о том, что жильцы прекратили отношения с «Чкаловской»? Сначала собственники квартир должны были принять именно это решение, а уже потом назначить новую УК. Таким образом, в протоколе должен значиться не один пункт, а как минимум три – о прекращении отношений с предыдущей компанией, о назначении новой и об условиях договора с новым игроком.

Но, опять же, в законе нет твердого набора списка решений, которые должны присутствовать в протоколе. И если поставщик не хочет поддерживать недобросовестную конкуренцию, он должен не только ознакомиться с протоколами избрания новой компании, но и спросить у старой, на самом ли деле с ней прекращены отношения. И я бы еще в законе прописала, что жильцы дома обязаны лично отправить протокол ресурсоснабжающим организациям. Тогда у поставщиков будет сразу три источника информации – собственники жилья, старая, а также вновь избранная управляющие компании.

На деле же происходит так – поставщикам приносят какой-то протокол, подлинность которого они не проверяют и поступают каждый на свое усмотрение. Некоторые отказываются от договоров со старой УК и начинают работать с новой, некоторые ничего не предпринимают, считая неправильным заключать новый договор до тех пор пока не закончился договор с предыдущей компанией, некоторые обращаются в суд.

Обнадеживающая судебная практика

Если споры между участниками рынка перетекают в судебную плоскость, суды в первую очередь начинают изучать легитимность действий новой управляющей компании. Проверяется, на самом ли деле были приняты решения о прекращения отношений со строй УК, на самом ли деле проходило собрание, был ли кворум, правильно ли оформлены инициативы по проведению собрания, бюллетени и протокол. Если процедура в порядке, проверяют принятое решение. В частности, в решении назначить «ЕМУП «Ботанический» вместо «Чкаловской» ничего не было сказано о прекращении договора жильцов с «Чкаловской». Такого решения оказалось недостаточно, чтобы перестать считать «Чкаловскую» управляющей компанией. Кроме того, «Чкаловская» провела свои собрания и протокольно подтвердила, что жители по прежнему хотят видеть именно ее в качестве УК. Этот аргумент также был оценен судом. В итоге все суды пришли к выводу что «Чкаловская» в полной мере подтвердила свои полномочия, все решения были приняты в ее пользу. То есть у УК, которую недобросовестные конкуренты пытаются выдавить с рынка, есть вполне реальная возможность себя защитить – можно попробовать оспорить протоколы оппонентов в суде или сыграть на том, что договор, заключенный с жильцами, еще не истек и прекращать его досрочно нельзя.

Рекомендация управляющим компаниям

Договор между УК и собственниками жилья имеет сроки действия, однако согласно Жилищному Кодексу, жители в любой момент имеют право сменить управляющую компанию. Таким образом, управляющая компания, заключая первый договор с домом, должна себя подстраховать набором каких-то условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно. Возможно это будет какая-то компенсация со стороны жильцов, возмещение убытков.

Рекомендация собственникам жилья

Собственники квартир несут бремя содержания своего имущества и риски, связанные с его содержанием. Когда кто-то пытается провести собрание жильцов (не важно с какой целью) большинство людей просто игнорируют мероприятие, не приходят на него чтобы выразить свою позицию, создавая таким образом поле для злоупотреблений. Спрашивается, почему бы не сфальсифицировать бюллетени, если на собрание все равно никто не ходит? Главная проблема собственников – отсутствие позиции и желания управлять своим имуществом. Надо понимать, что если ты не хочешь или тебе некогда, тогда кто-то другой за тебя решит, какая компания будет управлять твоим имуществом.

Если у вас в доме сменилась УК или произошла ситуация, как в Чкаловском районе, когда на одни и те же дома претендовали сразу несколько компаний, вы можете обнаружить в почтовых ящиках несколько квитанций от разных УК. Люди в таких случаях теряются. Одни платят старой, другие новой УК, третьи никому.

Если вы получили квитанцию, хотя бы прочитайте, что там написано. Задайтесь вопросом, почему в прошлом месяце вы платили одному юрлицу, а сегодня вас просят заплатить другому. При этом вы точно знаете, что на собрании не были, ни за кого не голосовали. Элементарно, поднимите телефонную трубку, позвоните и спросите, на самом ли деле у вас сменилась УК. Проявляйте хотя бы минимальную бдительность. В случае, если вы отправите деньги компании, которую потом суд признает нелегитимной, вернуть средства будет весьма проблематично. В частности, жители, которые по ошибке заплатили «Ботаническому», обнаружили, что данная компания просто отсутствует по указанному адресу.